L’acte trentenaire est un acte de notoriété dressé par un notaire, qui constate qu’une personne possède un bien immobilier depuis plus de trente ans dans les conditions de la prescription acquisitive. À La Réunion, cet acte fait foi de la possession sauf preuve contraire, et il ne peut plus être contesté cinq ans après sa dernière mesure de publicité. De nombreux terrains et cases de l’île sont occupés depuis des générations sans titre ou en indivision, ce qui explique l’intérêt de cette procédure.
Ce que constate un acte trentenaire à La Réunion
L’acte décrit le bénéficiaire, identifie l’immeuble et rapporte les témoignages et les preuves d’une possession ancienne. Il porte sur un terrain, bâti ou non, ou sur une maison dont le propriétaire n’a jamais eu de titre en bonne forme.
Il ne prouve pas la qualité d’héritier. Ce rôle revient à l’acte de notoriété successoral, dont le principe est détaillé dans cette procédure de l’acte de notoriété. L’acte trentenaire, lui, établit qu’une personne s’est comportée en propriétaire pendant la durée exigée.
Les conditions d’une possession de trente ans
Le décret du 28 décembre 2017 renvoie aux articles 2261 et 2272 du Code civil. La possession doit être continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire, pendant trente ans.
Un occupant qui reste sur un terrain par simple tolérance du propriétaire, ou qui paie un loyer, ne possède pas à titre de propriétaire. Une possession cachée ou interrompue ne compte pas non plus.
Le Code civil permet par ailleurs d’ajouter à sa propre possession celle de la personne dont on tient le bien, par exemple un parent ou un vendeur. Ainsi, trente ans de possession cumulée peuvent suffire quand le bien a changé de mains dans la famille.
Pourquoi l’acte pèse plus lourd en outre-mer qu’en métropole
Pour La Réunion, l’article 35-2 de la loi du 27 mai 2009 donne à l’acte une valeur particulière : il fait foi de la possession, sauf preuve contraire. Celui qui voudrait l’écarter doit donc apporter sa propre démonstration devant le juge.
Cette présomption simplifie la situation de l’occupant, qui n’a plus à prouver lui-même chaque année de possession.
Ce régime répond à la situation de nombreux biens ultramarins, transmis sans passage chez le notaire et restés au nom d’un ancêtre. Il s’applique aux actes dressés et publiés avant le 31 décembre 2038, selon la version de l’article en vigueur depuis le 13 août 2025.
Les preuves matérielles pèsent davantage que les déclarations. Une taxe foncière payée sans interruption, une clôture entretenue ou une construction élevée par l’occupant montrent qu’il se comporte en propriétaire, alors qu’un simple témoignage oral reste plus facile à écarter.
Les étapes chez le notaire pour obtenir l’acte
La demande commence par la constitution d’un dossier qui prouve la possession année après année. On y range les avis de taxe foncière, les factures d’eau, d’électricité ou de travaux, les plans et les photographies, ainsi que des attestations de voisins ou de proches.
Le notaire recueille ensuite les témoignages et rédige l’acte. Le décret de 2017 impose trois mesures de publicité :
- la publication au fichier immobilier du service de la publicité foncière ;
- l’affichage pendant trois mois à la mairie de chaque commune où se trouve le bien, avec un extrait précisant que le bénéficiaire se prétend propriétaire par prescription ;
- la publication de l’extrait sur le site de la préfecture pendant cinq ans.
Le délai de contestation de cinq ans
L’acte ne peut être contesté que dans les cinq ans de sa dernière mesure de publicité. Ce délai commence donc à la fin de la plus tardive de ces trois formalités, et non à la date de signature chez le notaire.
Le propriétaire inscrit, ses héritiers ou un indivisaire qui s’estime lésé doivent agir dans cette période, devant le tribunal judiciaire. Passé ce délai, l’acte devient inattaquable et le bénéficiaire peut compter sur son titre.
Si le juge donne raison au contestataire, l’acte perd son effet de preuve et le bénéficiaire doit alors démontrer sa possession par d’autres moyens. Un dossier solide, constitué avant l’acte, limite ce risque.
Vendre, louer ou transmettre après l’acte
Une fois la publicité accomplie, le bien peut être vendu, loué ou transmis par succession avec un titre régulier. Avant une mise en vente, il vaut mieux connaître la valeur du bien, et cette estimation du prix de sa maison présente les méthodes courantes.
En cas de location, les loyers encaissés sont imposables, selon les deux régimes de taxation des revenus fonciers.
Si les trente ans ne sont pas réunis, d’autres voies existent, dont la sortie d’indivision successorale prévue pour l’outre-mer par la loi de décembre 2018. Un notaire de l’île indique laquelle correspond à la situation de chaque famille, avant de lancer la moindre démarche.
